صفحات ۲7 – ۳8۲7نشریه هنرهای زیبا – معماری و شهرسازی دوره ۲۱ شماره۳

پاییز ۱۳۹۵
102102911654

بررسی معیارهای ظرفیتسنجی توسعه مجدد در
1021029439517

محدوده بافت قدیم بابل
فرشاد نوریان1، آزاده نتاج۲
۱دانشیار دانشکده شهرسازی، پردیس هنرهای زیبا، دانشگاه تهران،تهران، ایران.
۲ کارشناس ارشد شهرسازی، دانشکده شهرسازی، پردیس هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، تهران، ایران.
)تاریخ دریافت مقاله: ۹/۲/۹۳، تاریخ پذیرش نهایی: ۲4/7/۹۵(
چکیده
فرس ودگی بافت که نتیجه فرس ایش کالبدی، اقتصادی و اجتماعی است، به مرور محدودهای از شهر را از چرخه زندگی شهری و شهروندی خارج کرده و سبب هدر رفتن زمین در بخشهای توانمند شهر – محدودهه ای مرک زی و بافت قدیمی- می ش ود. ش هر باب ل دارای محلات متعدد قدیمی می باش د ک ه در توس عه فیزیک ی ش هر به ظرفیت آنها توجهی نش ده اس ت و توس عه عموماً به ص ورت افقی و در جهت تخریب اراضی کشاورزی و باغات اطراف شهر بوده است. پژوهش حاضر در پی یافتن ظرفیت ها و پتانس یل های بالق وه موج ود در مح لات جه ت توس عه مج دد و راهه ای ب ه فعلی ت درآوردن آنها می باشد. در این پژوهش با استفاده از فرایند تحلیل سلسله مراتبی) AHP(، ضریب اهمیت معیارهای ظرفیتسنجی توسعه مورد سنجش و استفاده قرار گرفته است. نتایج پژوهش نشان می دهد با توجه به معیارهای مطرح شده، محدوده مورد مطالعه دارای ظرفیت های توسعه زیادی است که استفاده از آنها برای توسعه مجدد محلات، تاثیر بسزایی در حل مشکلات شهر داشته و نقش مهمی در تحقق توس عه مجدد خواهد داش ت. همچنین در برخی مناطق به علت فقدان پتانسیل برای توسعه بیشتر و افزایش نیافتن ترا کم و جلوگیری از مهاجرت سا کنین قدیمی، حفظ وضع موجود پیشنهاد می شود.
واژههای کلیدی
رویکرد توسعه مجدد، مداخله در بافت های شهری، ظرفیت سنجی، فضاهای نا کارآمد شهری.
۲8

مقدمه

با رشد فزاینده شهرنشینی و افزایش جمعیت در طی سالهای اخیر، شهر و شهرسازی با مشکلات متعددی روبرو شده است. یکی از این مشکلات، فرسودگی و زوال محلات و بافتهای قدیمی شهر میباش د. مح لات قدیمی پیرامون هس تههای مرکزی ش هرها که عمدت اً دارای کارکرد تجاری و خدماتی هس تند، به دلایل مختلفی همچون، دارا بودن بافت و ش بکه ارتباطی ارگانیك ،که پاس خگوی زندگی مبتنی بر ماش ین نیس ت، جایگاه و کارایی گذش ته خود را از دس ت دادهاند و مس یر رکود و پس روی و فرس ایش را طی میکنند .در کش ور های در ح ال توس عه – از جمل ه ای ران- علیرغ م افزای ش جمعیت شـهری وگس ترش ش هرها، در اغلب ش هرها هیچ اقدامی ب رای معاصرس ازی و بهینهک ردن مح لات ش هری جه ت پذی رش ماشین و جمعیت انجام نپذیرفت. بدین ترتیب محلات شهر دیگر پاسخگوی نیازهای سا کنین خود و مقتضیات زمان معاصر نبوده و ت داوم ای ن وضعیت موجب کاهش منزلت اجتماعی – اقتصادی و عملکردی، تخریب کالبدی بناها و تنزل شرایط زیستی این محلات شده است. تا جایی که در ا کثر شهرها شاهد میباشیم که سا کنین اصل ی این مح لات رفته رفت ه جای خود را ب ه مهاجران ت ازهوارد و انبارها و ک ارگاههای بزرگ وکوچك تولیدی دادهاند. همه این عوامل س بب ش د تا ش هرهای کش ورمان بدون هیچ ضابطه و اندیشهای در س طح افق گس ترده ش وند که پیامد آن چیزی نبود جز تخریب اراض ی مرغ وب کش اورزی و باغات در حاش یه ش هرها و تبدیل آنها به سک ونتگاههای شهری و هزینههای گزاف آمادهسازی زمین برای احداث محلات و شهركهای جدید در اطراف شهرها.
در جریان گس ترش یک ش هر و فضا، اغلب رشد بیرونی شهرها ب ه عنوان اهداف توس عه ای در نظ ر گرفته میش ود و کمتر مجال و فرصت ی ب رای پرداختن به توسـعه مجدد مح لات قدیمی درون ش هر باقی میماند. در طی سالهای گذشته و دوره های مختلف راه حلهای ی ب رای رش د و توس عه مح لات و بافت ه ای فرس وده شهری ارائه شده است که هر یک با داشتن اصول و ضوابط خاص خ ود درصدد رفع این فرس ودگی فضایی میباش ند. از جمله این مداخلات، بهسازی، نوسازی، بازسازی و توانمندسازی میباشند ام ا تا کن ون موفقیتهای چندانی را بدس ت نیاوردهان د. عواملی چ ون نداش تن ش ناخت کاف ی از ویژگی های درون ی بافت، توجه ص رف به مس ائل فیزیکی و کالب دی، عدم توجه ب ه تحقق پذیری ط رح و همچنی ن عدم توجه ب ه ظرفیت های مح لات و نواحی را می ت وان از دلایل عدم موفقیت این طرحها و مداخلات به ش مار آورد. در سال های اخیر توجه به امکانات موجود و استفاده بهینه از آنها به منظور توسعه مجدد و توسعه درونی شهرها، ایجاد تعادل در طبیع ت و پایدارک ردن آن از موضوع ات مه م در س طح جه ان می باش د که با قطعنامههای متعدد بر ضرورت و توجه استفاده از ظرفیت ها و امکانات به صورت بهینه تا کید شده است .
4469992419306

ش هر باب ل ب ه عن وان یک ی از ش هرهای ب زرگ و قدیمی اس تان مازن دران )دومین ش هر از لحاظ جمعیت ی(، دارای محلات متعدد قدیم ی میباش د که متاس فانه در رش د و توس عه فیزیکی ش هر به ظرفیت و توان آنها توجهی نش ده اس ت و رش د و توس عه عموماً به ص ورت افق ی و در جه ت تخریب اراضی کش اورزی و باغ ات اطراف شهر انجام پذیرفته است. در پژوهش حاضر سعی شده است ضمن پرداختن به بحث توس عه مج دد محلات، معیارهای ظرفیتهای توس عه محل های شناس ایی و تحلی ل ش ده، ب ا اس تفاده از روش تحلیل سلس له مراتبی) AHP(، ضری ب اهمیت هر یک از معیارها و ش اخصهای مربوط به آنها را محاس به کرده و با توجه به وزنهای به دست آمده، سهم هر یک در توسعه محله مشخص گردد.
مفاهیم و نظریات مرتبط
چارچوب مفهومی طرح توسعه مجدد نواحی شهری
رویک رد توس عه مج دد نواح ی ۱)RAP( در چارچ وب سیاس ت توس عه درون ی، ب ر به کارگی ری توانه ای بالقوه و بالفع ل موجود در بافت ه ای ش هری ب ا اس تفاده از مش ارکت م ردم تأ کی د دارد .سیاس ت توسعه درونزای ش هری، یکی از سیاس ت های سهگانه توسعه شهری است که در کنار سایر سیاست های توسعه شهری؛ توس عه متصل یا پیوس ته و یا سیاس ت توس عه ش هری منفصل یا ناپیوسته مطرح می ش ود. برخی این سیاست را واجد مزیت های نس بی متع دد نس بت ب ه دو سیاس ت دیگ ر دانس ته و معتقدن د ش هرهای موج ود کش ور از طری ق توس عه درون ی، می توانن د پاس خگوی بس یاری از نیازه ای مـردم، از جمل ه اس کان س ر ریز جمعی ت ش هری و ارتق ای س رانههای خدم ات ش هری باش ند و مادام ی ک ه در ش هر ظرفی ت لازم وجود دارد، اس تفاده از س ایر سیاس تهای توسعه شهری، تحمیل هزینههای اضافه بر مردم و دولت است )آئینی و اردستانی ،۳۱88،48(.
ب ه عب ارت دیگ ر توس عه درون ی، اس تفاده از تمام ی توان ها و ظرفیتهای بالقوه و بالفعل موجود در س طح ش هر برای رس یدن به شهری پایدار و مشارکتی است و تمامی ساختارهای اجتماعی ،کالب دی، سیاس ی و اقتص ادی را ب رای رس یدن به تع ادل کیفی وکم ی و پایدار ارتقا میدهد. در چنین توس عه ای، بیش ترین توجهمعط وف به اس تفاده مؤثرت ر از عنصرهای ش هری اس ت که واجدتوان بالقوه یا ظرفیت توسعه مجدد بوده و در قلمرو بافت موجودشهر واقع شدهاند. بخش اعظم رشد آینده جمعیت و نیاز مسکندر منطق ه ی ا ش هر را میت وان از طری ق اس تفاده بهین ه ظرفی ت موج ود ش هر، افزای ش مناس ب ترا کم ناخالص ش هری، نوس ازی و بازس ازی مناط ق متروک ه و فرس وده، احیاء و اس تفاده مجدد از بناهای قدیمی موجود برآورده ساخت )همان.(
از طرفی ش هرها در بهسازی موقعیت رقابتی خود برای تجارت و س رمایه گذاری جدی د و ج ذب خانوادهه ای س طح متوس ط جامع ه ب ا چندی ن مانع روبرو هس تند. مش کلات تجمی ع زمین ، هزینهه ای پا کس ازی، تاسیس ات و تجهی زات نا کاف ی، مح دوده مرک زی ش هر و نواح ی زاغ های را ب رای توس عه مج دد بیمی ل می س ازد، زمان ی ک ه با راحتی و س ادگی توس عه فضاه ای خالی و حومـه ای مقایسـه می شـوند )Koebel, 1996, 2(. ب ر این اس اس ،مسئولان ش هری وظیفه ایجاد جاذبه هایی را برای توسعه مجدد نواح ی و جلوگی ری از زوال بیش تر محدوده ه ای مرک ز ش هری و زاغ های را دارا می باش ند. دادن تس هیلات، ایج اد موقعیت ه ای س کونتی مناس ب، ایج اد فرصت ه ای تج اری و س رمایهگذاری و … ای ن محدوده ه ا را در زم ره محدوده های مناس ب برای اجرای طرح توسعه مجدد قرار میدهد.
نواحی نیازمند طرح توسعه مجدد عبارتند از:
۱. بافت های فرسوده یا نا کارآمد شهری
۲. بافت های زاغه ای
۳. بافت های توسعه نیافته
در ای ن پژوه ش فق ط توس عه مج دد بافته ای قدیم ی و فرس وده شهر مدنظر می باشد و به بافتهای زاغهای و بافت های توس عه نیافت ه، پرداخت ه نمی ش ود. هنگام ی ک ه مداخل ه ای در چرخه فرسایش ش هر و بافت شهری صورت نگیرد، « بیسازمانی ،ع دم تعادل، عدم تناس ب و بی قوارگی بر بافت حا کم می ش ود که نشانه های فرسودگی است. فرسودگی یا در «کالبد» یا در «فعالیت »و ی ا در «کالب د و فعالیت» به طور یک جا رس وخ میکند» )حبیبی و مقص ودی ،8١٣٨(. فرس ودگی از ابع اد گونا گون ی برخوردار اس ت ک ه ب ا یکدیگ ر ارتباط و پیون د متقابل دارند. برخ ی از این ابعاد به ویژگیه ای ابنی ه و کارکرده ای آنها مربوط می ش ود، در حالی که ابعاد دیگر به کل گس تره مربوط میش ود .برخی از ابعاد گونا گون فرس ودگی از ای ن قرارند؛ فرس ودگی کالبدی س ازه ای، فرس ودگی کارکردی، فرس ودگی در تصویر ذهنی، فرس ودگی قانونی و رس می ،فرس ودگی مکان ی، فرس ودگی نس بی ی ا اقتص ادی و…. ویژگ ی بافت های فرسوده عبارتند از:
۱- فرس ودگی کالب د؛ ۲- ع دم دسترس ی ب ه درون باف ت؛
۳- فق دان تاسیس ات زیربنای ی مناس ب؛ 4- مش کلات زیس ت محیط ی و ب الا ب ودن حجم آلودگ ی؛ ۵- کمب ود امکان ات گذران اوق ات فراغ ت؛ 6- فق ر و محرومی ت؛ 7- آس یبپذیری در براب ر زلزل ه؛ 8 -س رانه ک م خدم ات؛ ۹- جمعی ت فوقالع اده )ترا ک م بالای جمعیت( ؛ ۱۰- ترا کم ساختمان های کم دوام؛ ۱۱- ناامنی و معضلات اجتماعی )جهان شاهی،۲7،۱۳8۲(.
در همی ن راس تا، رف ع ش رایط نا کارآم دی نواح ی بوس یله فراه م کردن بهس ازیهای مورد نیاز عمومی، تش ویق نوس ازی و
۲۹
مرمت س اختمانهای فرس وده، تجمی ع زمینها، توس عهای که دربردارنده فرصتهای اشـتغال و بالابردن س طح توس عه یافتگی اس ت، اعم ال و اج رای کاربریه ای مناس ب و تح ت کنت رل ،اهداف طرح توسعه مجدد می باشد. به طور کلی میتوان اهداف طرح های توسعه مجدد را بصورت زیر بیان کرد:
۱- افزای ش به ره وری زمین ش هری ،۲- تجمیع زمی ن و بهبود خدم ات ،۳- اص لاح تقس یمات نامناس ب و بی قاع ده قطع ات زمین ،4- رفع مش کلات ساختاری ساختمان های غیراستاندارد ،۵- جلوگی ری از زوال بلوک ه ای مس کونی ،6- حف ظ و ترق ی هوی ت قدیم ی مح لات ،7- افزای ش امنی ت عموم ی و آرام ش ،8- بهب ود س طح تجهی زات ش هری عموم ی ،۹- اص لاح و بهبـود ش بکه های ارتباطی ،۱۰- افزایش ارزش زمین و املا ک ،۱۱- تعیین جمعیت پذیری و جلوگیری از جمعیت فرستی .
لازم ب ه ذک ر اس ت، توس عه مج دد یک ی از موثرتری ن ابزارهای توس عه اقتص ادی اس ت، ک ه موج ب دمی دن زندگ ی جدی د در محدودههای ی می گ ردد ک ه متاث ر از برخ ی ش رایط نامناس ب و منف ی فیزیک ی، اقتصادی و طبیعی هس تند. توس عه مجدد برای توس عه گرها، محرکهای ی را فراه م میکنـد ت ا در ی ک جامع ه که بهبود آن در آینده مزایای بسیاری را ایجاد خواهد کرد، به ساخت
Department of Development of City(و سـاز و توسـعه بپردازنـد
.)of Camden, 2004
اتخاذ رویکرد ظرفیت سازی۲
ای ن رویکرد ب ا نام های ظرفی ت کاربری اراض ی، ترا کم، نهایت اش باع ی ا ظرفی ت قاب ل تحم ل ب ه مانن د ظرفی ت پذی رش آمده اس ت. مح دوده عم ل آن ب ر پای ه فضاه ای کالب دی و فیزیک ی و پذی رش نه ادی )س ازمانی( میباش د ک ه بوس یله محدوده ه ای جغرافیایی یا فرآیندهای جمعیت شناختی احاطه گردیده است.
ظرفی ت پذی رش، عملی اس ت ک ه زمیـن در دس ترس، قوانین توس عه، ظرفی ت زیرس اختها و ضواب ط برنامهری زی مترا ک م و فش رده را مورد توجه قرار میدهد. رش د و توسعه بایستی متناسب با ظرفیت پذیرش باشد و هرگز در پیش بینیهای درازمدت نباید از ح د آن فراتر رفت. ظرفی ت پذیرش همچنین به مکان یابی و رعایت ویژگیهایی مانند دسترسی به مشاغل و مرا کز خرید، دسترسی به آب و فاضلاب و سایر شاخصهایی که موجب توسعه و عدم توسعه میشود، توجه دارد )Kaiser, Gods, Chalk, Chapin, 2003,143(. ظرفیتسازی رویکردی است در راستای بهرهگیری از امکانات و فرصت ه ای بهس ازی، بازس ازی و نوس ازی بافت های فرس وده ش هری در جه ت ارتق ای ظرفیته ای ش هر، متناس ب ب ا نق ش محل ی، منطق های، ش هری و حت ی فراش هری و بین المللـی آنها ،ب ا بهره گی ری از باف ت ب ه مثابه یک فرص ت برای توس عه و عمران ش هر، ن ه یک تهدید )حبی ب اللهیان و فدایین ژاد ،۱۳87(. ابعادظرفیت ی ب ا توج ه به نقش و عملکرد و س طحی ک ه ظرفیت در آنواقع شده است تعیین می گردد، ابعاد ظرفیتی در سطح کل شهرمتفاوت از ابعاد ظرفیتی در سطح محله خواهد بود. ظرفیت های
۳۰
مهمی که گس تره ش هر آنها را در خود جای داده و بکارگیری بهینهو معق ول آنه ا میتواند منجر به توس عه پایدار ش هر ش ود، عبارت اس ت از: ظرفیت های محیط ی ،کالبدی، اقتص ادی، اجتماعی و فرهنگ ی .لازم به ذکر اس ت که هر یك از ظرفیت های اش اره ش ده خود دارای ابعاد و تقسیمات کوچك تری میباشد.
به علت گس تردگی موضوع مورد مطالعه، در این مقاله تنها به بررسی ظرفیتهای کالبدی پرداخته میشود. به منظور شناخت ظرفیت های کالبدی میبایست کلیه ظرفیت قابل بارگذاری نظیر زندان ه ا، اراضی نظام ی و صنایع آلاینده و مزاحم که می بایس ت ب ه خ ارج از مح دودهی ش هر انتق ال یابن د، اراضی بای ر و ذخیره درون مح دوده شناس ایی و ظرفی ت بارگ ذاری جمعیت ی در آنه ا مـورد بررس ی قرار گیرند. ب ه عبارت دیگ ر، کاربری های ناس ازگار و کاربری ه ای اج را نش ده طرحهای مص وب قبلی، پتانس یل های توس عه کالب دی محس وب می ش وند. همچنی ن مقایس ه ترا ک م س اختمانی موج ود محل ه و ترا کمهـای س اختمانی مص وب در طرح ه ای جام ع و تفصیل ی و ح د فاص ل آنه ا، بیانگ ر ظرفی ت کالب دی توس عه می باش د. از دیگ ر ظرفیتهای توسـعه کالبدی ، زمینهای خالی و رهاشده درون بافت، ساختمانها و مغازههای مخروب ه و خال ی ک ه ارزش نگه داری ندارن د، میباش د. در ذی ل ابع اد ظرفی ت کالبدی در س طح محله که در ای ن پژوهش به آنها پرداخته شده، ارائه گردیده است:
ال ف( فضاها: که ش امل زمین بای ر – زمین با قابلیت اس تفاده مجدد )استحصال زمین( و فضای در حال استفاده میباشد.
ب( زیرس اخت ها: ش امل آب و فاض لاب، ب رق، ش بک ههای ارتباطی، پارك و فضاهای باز است )رفیعیان ،۱۳88، ۹۵(.
مروری برتجربیات طرح توسعه مجدد
م روری ب ر تجربیات طرح های توس عه مجدد کم ک می کند تا به بررس ی طرحهای انجام ش ده با رویکرد توس عه مجدد ش هری و توس عه درونزای ش هری پرداخت ه و ب ا نح وه عم ل طرحه ا در برخورد با شرایط فضایی متفاوت آشنا شویم.
اولی ن نمونه م ورد مطالعه، محله مسـکونی لگان۳ با مس احت تقریب ی ۵/8 هکت ار، در بخ ش جنوبـی محل ه ل گان در ش مال فیلادلفیا واقع شده است. در شبکه مسکونی لگان، تنوع تجهیزات عمومی، موسسات، کلیساها، خانههای آپارتمانی و محدودههای تج اری وج ود دارن د. محدوده ل گان از کمبود اصول مهندس ی در احداث ساختمانها و تخریب و زوال سریع آنها که طی ١٥ سال رخ داده اس ت و بیش تر خانهها تخریب شده اند، رنج میبرد. شرایط و علل نا کارآمدی این محله مس کونی عبارتن د از؛ وجود کاربریهای ناس ازگار و ساختمانهای متروکه و مخروبه در بافت، غیربهداشتی بودن، ناامنی، نرخ بالای تخلفات ساختمانی و مالیاتی.
اه داف در نظ ر گرفت ه ش ده ب رای ط رح توس عه مج دد لگان عبارتند از:
١- زدودن تاثیرات نا کارآمدی کاربری های نامناسب در سراسر واحد همسایگی، در نتیجه خلق فرصت برای ساختارهای جدید؛٢ -پرورش و ترویج استفاده های مجدد از زمین های خالی؛
٣ -افزای ش پتانس یل ها ب رای توس عه مج دد بخش ه ای مشخص شده.
دو دسته کاربری در این محدوده پیشنهاد شده است؛ کاربری تج اری و مختل ط )مختل ط ش امل مس کونی، اداری، تفریح ی و تج اری(. تمام ی هزینه ه ا ب ا برنامه ریزی ه ای ص ورت گرفت ه در ارتباط با فعالیتهای آینده میباش ند. به این ترتیب که با ایجاد بخش ی از مح دوده تجاری و رون ق آن، هزینه توس عه بخش های دیگ ر فراه م میش ود. اس تانداردها و کنترله ا ب رای کاربریه ا ،ترا ک م، پوش ش زمی ن، س اختمانها، پارکین گ و خیابان ه ای مح دوده براس اس کده ای پهنهبندی ش هر اعمال خواهد ش د .همچنین با کنترل مسئولین، اثرات منفی در مدت اجرا به حداقل خواهد رسید )Logan Redevelopment Area, 2002(.در کشور ژاپن، زمین و برنامهریزی اراضی و فضایی به علت برخی عوام ل خاص در این کش ور، نس بت به س ایر نقاط جه ان اهمیت بیشتری داشته و دارد و موضوعی بسیار حائز اهمیت و حیاتی برای مردم این کشور است. در دهه۱۹8۰، همزمان با نگاه جهانی توسعه مجدد ش هری و مطرحش دن رشد ش هر از درون، در کشور ژاپن نیز توس عه مجدد در دس تور کار قرار میگیرد و بعد از این مقطع زمانی و با مطرحشدن نظریههای شهرسازی گونا گون در دهههای اخیر ،قان ون س ازماندهی مجدد زمین4 ب ا بازنگری مدام خ ود، در قالبی جدی د و تکمیل ی، نق ش مؤث ر خ ود را بی ش از پی ش در طرحهای توس عه و توس عه مج دد ش هری بازیافت ه اس ت )حبیب ی و حاجی بنده ،۱۳88(. در کشور ژاپن براساس قوانین مصوب، شورای محلی تصمیم گیرندهی اصلی برای سازماندهی مجدد زمین است. در این مرحل ه، معرف ی ط رح در قالب اطلاع ات کلی و مت داول و قوانین و فرآیند طرح در جلس ات حضوری و ملاقات با س ا کنان محل انجام میگیرد. س پس کارشناس ان مورد نظر ش ورا درب اره تصویب ناحیه س ازماندهی مج دد زمی ن و مش خصکردن مح ل ط رح تصمی م میگیرن د. بدین س بب کلیه فعالیتهای در ارتب اط با زمین مانند ف روش قطع ات، تفکی ك قطع ات، س اخت تأسیس ات س اختاری و کالب دی، در ناحی ه ط رح س ازماندهی مجدد زمین تنه ا با اجازه کتب ی از کارشناس ان ط رح امک انپذی ر اس ت. پس از مطرحش دن پیشنوی س ط رح س ازماندهی مج دد زمی ن و بع د از جلس ات و بحثهای بیشتر با سا کنان و مالکان، گروه کارشناسان درباره طرح مورد نظر که پیشنهادات ک اربریهای جدید و شرایط کلیه تغییرات قانونی و حقیقی را در نقشههایی نشان میدهد، تصمیم میگیرند .نتیج ه تصمیمگی ری از طری ق اطلاعی ه عمومی منتش ر میش ود و خلاص ه وضعیت طرح مرحله به مرحله ب رای مالکان و بخشهای س ازمانی مرتبط فرستاده میشود. بعد از تایید طرح از سوی مردم و مس ئولان و درصورت ی ک ه هی چ اعتراض ی وج ود نداش ته باش د ،براساس تاریخ اعلام شده از سوی کارشناسان نقشه قطعی میشود و با صدور اعلامیه عمومی جدید، قطعهبندی جدید زمین جایگزینقطعات قدیمی میش وند )سلجوقیان ،۱۳7۲(. به عبارتی میتوانگف ت این روش از س ویی هزینههای توس عه ش هری را ت ا حدودیتامین میکند و از سوی دیگر درحالت اجرای موفق و تحقق اهدافطرح، همکاری دو سویه و متقابل بین مالکان و شهرداری را سبب میش ود ک ه س ود بالای ی را ب رای ه ر دو گ روه تضمی ن مینمای د.
برخورد با بافت قدیم و فرسوده شده در کشورهای توسعه یافته برخورد با بافت قدیم و فرسوده شده در کشور ایران
حدود دو قرن است که کشورهای توسعه یافته در مورد بافتهای قدیمی برنامه ریزی می کنند. در ایران سابقه برنامه ریزی به صورت مدون در بافت های قدیمی به سالهای ۱۳4۰ به بعد بر میگردد.
عامل اصلی تهدید کننده شهرهای تاریخی، ترافیک سواره در بافت قدیمی است. در حد امکان سعی می شود از ترافیک اتومبیل شخصی در باقت قدیم جلوگیری شود. احیای بافت قدیم را در ورود اتومبیل به آن می دانند با این وصف به تعریض نامعقول معابر می پردازند.
حفظ ابنیه و فضاهای با ارزش قدیمی با صرف هزینه های زیاد و مدیریت کارآمد صورت می گیرد. در ایران حفظ بناها و فضاهای با ارزش بیشتر با هزینه های اندک و مدیریت نا کارآمد صورت میگیرد.
افزایش سطح تحقیقات و یافتن روش های مناسب برای حفظ آثار و ابنیه های قدیمی در کشورهای اروپایی بسیار رایج و گسترده است. تحقیقات کم و کمبود متخصصان ورزیده در زمینه حفظ آثار باستانی موجب برخوردهای نارسا در بافت قدیم می شود.
انطباق فضاها با کارکردهای امروزی و تنوع روشها ضمن حفظ هویت شهری عدم انطباق فضاهای کالبدی با نیازهای امروزی و محدود بودن روشها
ایجاد تسهیلات و زیربناهای مناسب و به روز در بافت های قدیم شهری عدم تامین تسهیلات و نیازهای زیستی در بافت قدیم در سطوح مختلف
توجه به سازمان و ساخت ارگانیک بافت قدیم با شرایط محیط طبیعی و فرهنگی کم توجهی و یا بی توجهی به بافت ارگانیک با شرایط طبیعی و فرهنگی
حفظ ارگانیک بافت قدیم و دخالت محتاطانه ساختار فضایی آن به هم ریختن نظام ارگانیک بافت قدیم از طریق خیابان کشی و ایجاد فضاهای نا مطلوب
تدوین ضوابط و مقررات و طرح های تفصیلی در مورد بافت قدیم و لزوم اجرای دقیق و درست آنها عدم و یا کمبود ضوابط و نا کارا بودن و نا کافی بودن ضوابط و مقررات در ارتباط با بافت قدیم و عدم اجرای کامل قوانین و مقررات
ایجاد زمینه های مناسب برای جذب و جلب گردشگر و به دست آوردن درآمدهای بالا از این راه پایین بودن یا عدم جذب و جلب گردشگر و درآمد حاصل از آن
مداخ لات در بافته ای قدیم ی ش هرهای ای ران در دوره رضاخان ی، ب ه ص ورت پروژهه ای نوس ازی بافت ه ای فرس وده مط رح می گردن د، که خ ود به تعبی ری، طرحهای توس عه مجدد ش هری هس تند که برای پا ککردن محلات مرکزی شهر و ساختن واحده ای مس کونی جدی د مطاب ق ب ا یک ط رح جام ع طراحی میش وند. بـرای حل معض لات بافت ه ای قدیم ی در اوایل دهه 6۰، طرحهای روان بخشی مطرح میگردند که مشکلات بافتها را عمدت اً در کالبـد تش خیص داده و ب ه خص وص ع دم دسترس ی س واره بـه درون بافت ه ا را ب ه عنوان ی ک معضل مهم تش خیص داده و ب ه دخـل و تصرف و ایج اد معبر در بافت قدی م میپردازد .ای ن طرحه ا در عم ل ع لاوه ب ر ایج اد تغیی رات در ویژگیه ای کالب دی بافتهـا، موجـب ب روز تغیی رات پیش بینینش ده ای در کاربریه ا نی ز میگ ردد و ب ه تدریـج ای ن تفک ر ش کل می گیـرد که مس ئله بافتهای س نتی، فقط ایجاد دسترس ی نیس ت بلکه هم حفظ کالبد اس ت و هم حفظ ارزشها و روحیه حا کم بر بافت. در این راس تا، با تهیه طرحهای بهس ازی و نوس ازی، روانبخش ی و تجدید حیات مجموعه مرکز تاریخی شهر اصفهان، طرح بهسازی و نوسازی محور فرهنگی اصفهان و طرح بهسازی و نوسازی محور ش یراز، ای ن مه م نیز مـورد توجه ق رار میگی رد. پ س از طرح های روان بخش ی طرحهای مرمت و احیا در دس تور کار وزارت مس کن و شهرس ازی ق رار میگی رد. نمون های از ای ن طرح ه ا، طرح های سمنان، شوشتر و گرگان می باشد که علاوه بر هدف مرمت کالبدی و حل معضلات کالبدی، احیای بافت و تداوم حیات در بافت را با جدول1- مقایسه برنامه ریزی بافت قدیم و فرسوده در کشورهای توسعه یافته با ایران.
ماخذ: )شماعی و پور احمد ،1385، 358(
۳۱
حفظ ویژگی های مطلوب با درنظرگرفتن کاربری ها و عملکردهای لازم م ورد نظ ر ق رار میدهد ول ی نیازه ای اعتب اری و محدودیت امکان ات اجرای ی مان ع از اجرای ا کثر طرحها می گ ردد و در نهایت طرح ها به عنوان بخش ی از طرحهای تفصیلی شـهرهای تاریخی ،تحوی ل ش هرداری می گردند تا ب ه تدریج به مرحله اج را در آیند.
در س ال ۱۳7۳، با تصویب برنامه پنج ساله دوم و تامین اعتبار ب رای طرح ه ای بافت ه ای مس الهدار ش هری، دفت ر بهس ازی و نوس ازی بافت شهری وزارت مس کن و شهرسازی، با تفکر تجمیع در باف ت قدی م، ش رح خدمات تی پ جدیدی را با ه دف حفظ و مرمت ابنیه با ارزش موجود، تخریب بخشی از بافت که فاقد ارزش نگهداری و مرمت باش د و طراحی کاربریهای مورد نیاز و ساخت ابنی ه مربوط ه که صرفاً بافت قدیم را همچ ون طرح های مرمت و احیا در دس تور کار قرار می دهد )حائ ری ،۱۰،۱۳68(. جدول۱، به طور خلاصه تجربیات برنامهریزی بافت های فرس وده را در ایران و کشورهای توسعه یافته مقایسه می کند.
روش شناسی تحقیق
در بررس ی بافت ه ای فرس وده و ویژگی ه ای آن، پنـج مفه وم در نظر گرفته ش ده اس ت که به نوعی میتوانند در توس عه مجدد زمین موثر باشند و برای هر یک از این مفاهیم، معیارهایی تعریف شده اس ت. به منظور مشخص ساختن درجه اهمیت معیارهای مربوط به یک محتوا نسبت به هم، از روش ارزیابی فرایند سلسله مراتب ی) AHP( اس تفاده ش ده اس ت. ب ه همیـن ترتیب ب رای هر معیار نیز چند ش اخص جهت ارزیابی تعیین شـده اس ت که برای
۳۲
درجه بندی اهمیت آنها نیز از روش AHP اس تفاده گردیده است .از آنجایی که س نجیدن این ش اخص ها بدون س نجه امکان پذیر نمیباشد، تا حد امکان برای هر یک از این شاخص ها سنجه هایی جهت ارزیابی در نظر گرفته شده است.
معیارهای مرتبط با ظرفیت سنجی توسعه مجدد
ب ا توج ه ب ه تعاری ف و مفاهی م مرب وط ب ه ظرفی ت پذی رش و توس عه مج دد، پنج مفهـوم یا محتوای کلی برای ظرفیت س نجی توس عه مج دد تعری ف میشـود ک ه ای ن پن ج محت وا عبارتن د از؛ به ره وری زمین ش هری، ترکیب کاربری ه ا و تنوع، توزی ع عادلانه امکانات در سطح شهر، ایمنی و استانداردهای کمی .
معیارهای مرتبط با مفهوم بهرهوری زمین شهری
رویکرد توس عه مجدد نواحی، اساس اً به این دلیل مورد توجه قرار میگیرد که از توسعه افقی و از بین رفتن زمینهای کشاورزی و باغات اطراف شهر جلوگیری کند و همچنین مانع از زوال و نابودی محلات قدیمی شهر شود. با توجه به این مسائل، مفهوم بهرهوری زمین شهری در ارتباط با توسعه مجدد نواحی مطرح میگردد.
به ره وری زمی ن ش هری بدی ن مفه وم اس ت ک ه ب ا توج ه ب ه گ ران بودن، کمیاب ب ودن و تجدیدناپذیرب ودن و همچنین عدم ام کان واردات زمین ش هری، این زمینها توسـط اف راد معدودی مـورد بهره برداری قرار می گیرد. هر چه تعداد نفرات بیش تر باش د ،ب ه مفه وم به ره وری بالات ر زمین ش هری اس ت. البته ای ن میزان چنانچه بیش از اس تانداردهای قابل قبول شهرس ازی باشد، ضد توس عه تلقی خواهد ش د. این مفهوم، اطلاعات قابل ملاحظهای از پرا کندگ ی، فش ردگی جمعی ت و در نتیج ه پیامده ای چ ون انباش ت سرمایه و جمعیت، میزان بهرهوری از زمین، تاسیسات و زیرساخت های شهری نمایان می سازد.
بدی ن ترتی ب س ه معی ار از محت وای به رهوری زمی ن ش هری استخراج گردیده است:
یک ی از معیاره ای اس تخراج ش ده ب رای مفه وم به ره وری زمین ش هری، استفاده از زمین های قهوه ای۵ و توسعه درونی آنها ب رای کنترل توس عه اس ت. منظ ور از زمین های قه وه ای، قطعه زمینهای رها ش ده ای اس ت ک ه توس عه در آنها ص ورت نگرفته و اس تفادهای از آنها نمی ش ود و یا ا گر س اخت و س ازی در گذش ته ب وده، ا کن ون رهاش ده و مس تعد ب رای توس عه اس ت. همچنی ن توس عه در زمین ه ای بای ری ک ه در س طح ش هر ب ه وف ور یاف ت می شـود، ب ه حف ظ زمین های ب اارزش زراع ی و کش اورزی کمک میکنـد. ب رای اینک ه این معیار م ورد ارزیاب ی قرار گیرد، ش اخص زمین های بایر و توسعه نیافته تعریف شده است.
یکی دیگر از معیارهای مرتبط با بهره وری زمین شهری، شدت استفاده از زمین می باشد. شدت استفاده هم ابعاد کالبدی و هم ابع اد جمعیت ی را درب ر می گیرد، یعن ی هم تعداد طبق ات و تعداد واحدهای س اختمانی و هم تعداد افرادی که در یک پلا ک زندگی می کنن د ی ا به یک پلا ک مراجع ه می کنند را بررس ی می کند. برای ای ن معیار، س ه ش اخص ترا کم ناخال ص جمعیت ی، ترا کم خالص جمعیتی و ترا کم ساختمانی تعریف شده است.
سومین معیار مرتبط با بحث بهره وری زمین شهری، وضعیت فعالی ت می باش د. فع ال ی ا غیر فعال ب ودن قطعات زمی ن عاملی اس ت ک ه در تمل ک )در ص ورت نی از به تجمی ع( و توس عه مجدد پلا کها بس یار حائز اهمیت اس ت. البته ن وع فعالیت میتواند در مورد کاربری موجود نیز مطرح شود، برای مثال اجرای طرح روی پلا کهای ی ب ا کاربری های تجاری و خدمات ی به علت قیمت بالا ،بس یار دش وارتر از س ایر کاربری ها میباش د. ش اخص تعریف شده برای این معیار، فعال یا غیرفعال بودن پلا ک می باشد.
معیارهای مرتبط با مفهوم ترکیب کاربریها و تنوع
یکی از اهداف توسعه مجدد نواحی، ترکیب کاربری های سازگار ب رای ایجاد تنوع اس ت. کاربری مختلط از طرفی س فرهای درون ش هری را کاه ش میده د و ب ه دنب ال آن از آلودگیه ای ناش ی از وس ایل نقلی ه کاس ته و از طرف ی دیگ ر ب ا ایج اد تن وع، به ش هر سرزندگی می بخشد.
یک ی از معیاره ای استخراج ش ده ب رای مفه وم ترکی ب کاربریه ا وتنوع، معیار س ازگاری کاربریهای همجوار می باش د .هرچه از میزان ناس ازگاری کاربریهای همجوار در محدوده ش هر کاس ته شود، این به مفهوم حرکت در مس یر توسعهیافتگی شهر از درون اس ت. در شهری که کاربری های هم جوار و یا در حوزه نفوذ یکدیگ ر، از نظ ر س نخیت فعالیت با ه م منطبق و س ازگار نبوده و باع ث مزاحم ت و مانع از انج ام فعالیت یکدیگر ش وند، نمی توان آن را توس عه یافته از درون دانس ت. مثلاً وجود یک واحد صنعتی در درون ی ک باف ت مترا کم مس کونی، از مصادیق بارز ناس ازگاری اس ت. ش اخص در نظ ر گرفتهش ده ب رای ای ن معی ار، س ازگاری کاربریهای هم جوار در نظر گرفته شده است.
یک ی دیگ ر از معیاره ای مرتب ط با ترکی ب کاربریه ا و تنوع ،اختلاط کاربری ها میباش د. شاخص تعریفشده برای این معیار ،سهم کاربری های مختلط به کل محله میباشد.
معیارهـای مرتب ط بـا مفهـوم توزیـع عادلان ه امکانات در سطح شهر
دس تیابی ب ه عدال ت در توزی ع امکان ات ش هری می توان د یک ی از اه داف و دلای ل توس عه مج دد نواح ی باش د. منظ ور از توزی ع عادلانه، بررس ی ش عاع دسترس ی به خدمات رف اه عمومی و بهرهمن دی کلی ه س ا کنان از تاسیس ات و تجهی زات ش هری میباش د. در اینج ا منظور از تاسیس ات و تجهیزات ش هری، آب ،برق، گاز، تلفن و … اس ت و منظور از خدمات رفاه عمومی همان مغازه ها، مدارس، پارک ها و … می باشد.
در همی ن راس تا، س ه معی ار ب رای توزی ع عادلان ه امکانات در سطح شهر تعیین شده است:
اولی ن معی ار، دسترس ی مطل وب ب ه تاسیس ات و تجهیزات ش هری میباش د. به این معنا که همه سا کنین شهر از تاسیسات و تجهیزات ش هری نظی ر آب، برق، گاز، فاض لاب و تلفن برخوردار باش ند، و ظرفیت این تاسیس ات و تجهیزات برای پاسخگویی به جمعی ت آین ده مورد س نجش قرار گیرد؛ ب ه عنوان مث ال آیا همه س اختمانهای محل ه دارای لولهکش ی فاض لاب میباش ند؟ آی ا ظرفیت این لولهها در صورت افزایش جمعیت پاسخگو است یا خیر؟• یک ی دیگ ر از معیاره ای مرتب ط ب ا ای ن مفه وم، دسترس ی مطل وب ب ه خدمات رفاه عمومی میباش د. به ای ن معنا که کلیه سا کنان شهر دسترسی مناسب و منطقی به خدمات، کاربریهای آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و … داشته باشند و این کاربریها و خدمات توان و ظرفیت پاس خگویی به س ا کنان را داشته باشد .هر فعالیتی در ش هر عملکرد خاصی دارد که به آن آس تانه فعالیتی نیز گفته می ش ود. طبق این ویژگی، س طح متناسبی از کالبد یک ش هر ب ه آن فعالی ت اختصاص مییاب د. کاربری ها از نظ ر عملکرد و نق ش در س طوح مختل ف کالب دی ش هری م ورد ارزیاب ی ق رار میگیرن د. ب ه عن وان مث ال ا گر مح دوده م ورد مطالعه در س طح محله باشد، کاربری ها از لحاظ نقش و عملکرد در دو سطح محله و فرا محلهای س نجیده می ش وند. ش اخص هایی که برای بررسی این معیار در نظر گرفته شده است، شعاع دسترسی و تناسب بین عملکرد و موقعیت قرارگیری کاربری ها می باشد .
کاربریها بس ته به نوع اس تفاده و موقعی ت قرارگیری، تجزیه ،تحلی ل و ارزیاب ی می ش وند .ب ه ط ور مث ال کارب ری مس کونی در داخل محله، ارجحیت بیش تری نس بت به س ایر ک اربریها دارد ،ی ا کاربری مختلط تج اری-اداری در گره ها و ش بکه های ارتباطی اصلی بیشترین کارایی و پتانسیل برای توسعه را دارد.
س ومین معی ار ب رای ارزیابی ای ن مفه وم، نفوذپذیری بلوک
)دسترس ی( میباش د. طبق ویژگی های تعریف ش ده ب رای بافت فرس وده، یکی از مشخصههای فرسودگی بافت، ضریب نفوذ کمتر از ۳۰% یا عرض معبر کمتر از 6 متر است. هر چه میزان برخورداری و سهم هر بلوک شهری از معابر بیشتر باشد، بستر توسعه از درون بیش تر فراهم می شود. شاخص تعریف شده برای این معیار عرض معابر میباشد.
معیارهای مرتبط با مفهوم ایمنی
یک ی از ابع اد نگرانکننده فرس ودگی محلات قدیم ی، افزایش آسیب های اجتماعی و آسیب های ناشی از حوادث طبیعی است .منظ ور از ایمن ی عوام ل محیط ی تامینکنن ده ش رایط مطل وب جه ت پیش گیری از وق وع ح وادث اس ت و بر س لامت جس مانی
انسان تا کید دارد و مصادیق آن ایمنی در برابر آلودگی های زیست محیط ی و حوادث غیر مترقبه طبیعی اس ت. برای این مفهوم دو معیار استخراج گردیده است:
• اولی ن معی ار در نظ ر گرفت ه ش ده ب رای ای ن مفه وم، معی ار پایداری ابنیه میباش د. طبق ویژگی های تعریفش ده برای بافت
۳۳
فرس وده، بلوک ی ک ه دارای حداق ل ۵۰ درص د بناه ای فرس وده ،نامناس ب به لحاظ زیس تی و س کونتی یا آس یبپذیر باشد، بافت فرس وده محس وب می ش ود. ه ر چه تع داد بناه ای نامق اوم و با کیفیت پایین بیشتر باشد، موقعیت بهتری برای توسعه مجدد به ش مار میرود. ش اخص های تعریف ش ده برای این معیار عبارتند از؛ کیفیت ابنیه، عمر ابنیه و نوع مصالح.
• دومی ن معی ار، معی ار امنی ت میباش د. منظ ور از امنی ت ،ایج اد ش رایط پیش گیریکننده در براب ر رفتاره ای نابهنج ار علیه اش خاص و اموال اس ت که در صورت عدم تحقق، خطرات بالقوه و بالفع ل ج ان و م ال اف راد را تهدی د میکن د. امنی ت ب ه مفهوم احس اس آرام ش و اطمین ان خاطر از ع دم تعارض به ج ان، مال و س ایر حق وق انس ان )کامی ار،۳۳،۱۳76(، از بنیادیتری ن و مهمتری ن نیازه ای اف راد تلق ی میش ود. امنیت به عن وان حقی مسلم و مهمترین هدف زندگی، از اساسی ترین معیارهای کیفیت مطلوب در زندگی انس ان محس وب می ش ود. برای این معیار سه ش اخص تعریف شده اس ت؛ فعالیتهای ش بانهروزی، روشنایی معابر و دسترسی ها و نظارت.
معیارهای مرتبط با مفهوم استانداردهای کمی
به میزان فضا یا سطح زمین مورد نیاز فعالیت ها و عملکرد های ش هری، اس تانداردهای فضای ی گفت ه می ش ود. اس تانداردهای فضای ی، مقیاسهای ی ب رای س نجش می زان کیفی ت اج زای تشکیل دهنده بافت یا سازمان کالبدی شهر هستند.
• معیار استخراجشده برای این مفهوم، سرانه های استاندارد و مصوب شهری میباشد. شهری را میتوان از درون توسعه یافته دانس ت که سرانههای مربوط به سطح فضای سبز، سطح فضای باز، سطح فضاهای آموزشی، بهداشتی و درمانی، ورزشی، امنیتی ،فرهنگ ی، مذهب ی و نظایر آن در حد اس تانداردهای تعیین ش ده شهرس ازی بص ورت کلی و یا اس تانداردهای تعیینش ده در طرح مص وب محدوده مربوط باش د. دو ش اخص ان دازه قطعات زمین و س رانه کاربری های ش هری برای ارزیابی این معیار در نظر گرفته شدهاند.
به منظور مشخص ساختن درجه اهمیت معیارهای مربوط به یک محتوا نس بت به هم در رویکرد ظرفیت سـنجی توسعه مجدد نواح ی، از روش ارزیاب ی فراین د سلس له مراتب ی) AHP( اس تفاده شده است. به همین ترتیب برای هر معیار نیز چند شاخص جهت ارزیابی تعیین ش ده اس ت که برای درجهبن دی اهمیت آنها نیز از روش AHP اس تفاده گردی ده و در ج دول ضریب اهمیت، وزن هر کدام از معیارها و ش اخص ها آمده است. ضریب اهمیت معیارها و همچنی ن ش اخص ها را با توجه به مقایس ه دو به دویی جدول ۳ کمیت ی به دس ت میآوریم. به ایـن صورت که اهمی ت هر کدام از شاخص ها/ معیارها نسبت به یکدیگر سنجیده میشود و عددی بین ۱ تا ۹ به این سنجش تعلق میگیرد. در تعیین ضریب اهمیت معیاره ا نس بت به ه م، از هم فکری و نظرات کارشناس ان رش ته شهرس ازی و برنامهریـزی ش هری و منطق های کمک گرفته ش ده
اس ت. نکتهای که باید به آن توجه ش ود، نسبی بودن امتیازدهی در این روش اس ت که بر اسـاس هدف پژوهش که همان توس عه مجدد زمین می باشد، تعیین شده است.
ب رای تعیی ن ضری ب اهمی ت معیاره ای مرب وط ب ه مفه وم بهرهوری زمین ش هری، س ه معیار اسـتفاده از زمینهای قهوه ایو توس عه درون ی، شـدت اس تفاده از زمی ن و فعالی ت ب ه ص ورت دودویی در جدول ۳ مقایس ه شده است. بر این اساس، استفاده از زمینهـای قه وهای و توسـعه درون ی ب ا کس ب ضری ب اهمیت ۵۲/۰درص د، مه م تری ن معی ار و پ س از آن معیاره ای فعالیت با ضری ب اهمی ت ۳۳/۰ درصد و ش دت اس تفاده از زمی ن با ضریب اهمیت ۱4/۰درصد، در رده های بعدی قرار دارند.
ب ه همی ن ترتی ب امتیازده ی و تعیی ن ضریـب اهمی ت س ایرمعیارها و ش اخصهای مربوط به آنها صورت گرفت که نتیجه آندر جدول 4 قابل مشاهده است.
تحلیل ش اخصهای توسعه مجدد نواحی در محدوده بافت قدیم بابل
ب ر اس اس وزنده ی ص ورت گرفت ه و ضری ب اهمی ت و امتی از نهای ی ش اخصها، در این بخ ش به تحلیل ش اخص های مهم و
جدول ۲- معیارهای مرتبط با مفهوم توسعه مجدد نواحی شهری با رویکرد ظرفیت سنجی
منبع شاخص معیار محتوا آئینی و اردستانی ،۱۳88، پیربابایی ،۱۳8۳ زمین های خالی و توسعهنیافته استفاده از زمینهای قهوه ای و توسعه درونی بهره وری زمین شهری توسعه

مجدد

نواحی

شهری

توسعه



قیمت: تومان

دسته بندی : معماری و شهرسازی

دیدگاهتان را بنویسید